La situación actual no es la de los inmuebles. El frenazo económico, la inflación, la crisis energética y los tipos de interés emergentes complican la vida a este sector, por lo que los inversores se esperan entre 6 meses y 3 años de parón, con un fuerte alivio en las transacciones y una transparencia moderación en las inversiones, según las conclusiones de un reciente congreso sectorial celebrado en Barcelona.
“Las SOCIMI españolas se enfrentan a un más que previsible ajuste a la baja en el precio de sus activos (NAV) dada la subida de tipos de interés de los últimos meses y la perspectiva de recesión. Esta caída en la valoración de sus carteras tendrá un efecto en el resultado contable y su apalancamiento, que en algunos casos puede estar ya reflejado a final de año», apunta Juan Moreno, analista de Bankinter.
Philipp Wass y Fayçal Abdellouche, analistas de Scope Ratings, están de acuerdo: «El sector inmobiliario europeo está bajo presión por la inflación, los rendimientos emergentes y la desaceleración del crecimiento económico.
«En contraste con la perspectiva favorable para todo el sector antes de la pandemia de Covid-19, la perspectiva crediticia ahora se ha vuelto negativa para los desarrolladores de activos», agregan los expertos.
En concreto, en Bankinter prevén una caída de las tasas del 3% en 2023 y un 2% extra en 2024 por la acumulación de la tasa de financiación crediticia, la pérdida de inversión en vivienda en alquiler y la caída del ahorro familiar (debido a la inflación).
Así, lo máximo conveniente para los inversores podría ser mantenerse al margen del sector, por ahora.
«Pensamos que aún es pronto para hacer aportes al sector. La rentabilidad por dividendo exigida a las sociedades inmobiliarias indexadas seguirá subiendo algo, a grados cercanos al 5% de media internacional frente al 4,4% actual», dijo Moreno.
Aunque algunos expertos aseguran que los costos de inventario existentes ya reflejan este escenario de deterioro de los fundamentos, ya que las corporaciones están indexadas con descuentos significativos, entre 55 y 65% sobre el NAV (valor liquidativo).
De manera similar, los expertos de Scope Ratings destacan la resiliencia de ciertos segmentos comerciales en este contexto de incertidumbre. Específicamente, los subsectores residencial y comercial.
En cuanto a los primeros, afirman que «la fuerte demanda subyacente de vivienda, especialmente en las ciudades gigantes, y la falta de nuevas fuentes, los efectos y los clientes más potentes de las corporaciones en el segmento de compra y venta de viviendas».
Por su parte, en el caso comercial, “una demanda similar a la logística también crea situaciones favorables para los propietarios de locales comerciales”.
En este contexto, algunos que posiblemente habría oportunidades en el mercado para los inversores a largo plazo con una máxima tolerancia al riesgo.
Moreno emite a Vonovia, líder europeo en vivienda en alquiler, por ejemplo, que dice que «ya está en un escenario excesivamente negativo, con una rentabilidad por dividendo estimada superior al 7% y un 60% sobre el precio neto de los activos (NAV)».
Por su parte, en Estados Unidos, Bankinter destaca Welltower, un corporativo orientado al fitness y muy útil en residencias de ancianos; Prologis, líder mundial en activos logísticos; y Digital Realty Trust, que se especializa en centros de conocimiento.
En España, Bankinter cuenta con un asesoramiento de compra de Inmobiliaria Colonial.
Renta 4, por su parte, tiene sobrepeso a Merlin Properties; Sobre todo tras los efectos del tercer trimestre, unas cifras que califica de «sólidas» y que permitirán a la empresa «superar la media de final de año y proteger las valoraciones».
También tiene un obeso en Inmobiliaria del Sur, un corporativo al que le gusta el crecimiento de volumen, pero con un margen de desarrollador muy bajo.
Por su parte, cuenta con Neinor Homes y Aedas Homes en punto muerto; mientras que hasta finales de septiembre, Colonial había pasado del vestido a la neutralidad.
Esta visión positiva de algunas sociedades inmobiliarias (seguro que tipos de perfiles menos arriesgados) coincide con la postura expresada por algunos grandes inversores como Blackstone, que ya se frotarían las manos ante la perspectiva de comprar activos inmobiliarios a un precio si bajan los costos
Aunque, precisamente, Blackstone podría acabar deshaciéndose de su posición en Testa (la mayor empresa inmobiliaria de España), según algunos informes de prensa.
María Gómez Silva es licenciada en periodismo por la Universidad Complutense de Madrid. Además, realizó un máster en periodismo por el diario «El País» y un posgrado en periodismo económico por la Universidad de Zaragoza. Antes de incorporarse a Inversión mag y el equipo de finanzas. com, corresponsal de EFE en el Sudeste Asiático y Bruselas, donde culpó por información económica. También informó a través de ‘Cinco Días’ y ‘ABC’.
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