La inflación ya se estaba colando en la economía en ese momento, incluso aunque la Reserva Federal y el Departamento del Tesoro insistieron en que solo sería temporal. De todos modos, los inversores inteligentes se han protegido contra los aumentos de tasas imaginables. cambio de un año para actualizar la tasa flotante en el porcentaje de $840 millones de su compañía del préstamo 555 de California con una tasa constante de 2. 26%. Donald Trump, por otro lado, dejó que su porcentaje de $360 millones flotara libremente, asegurándose de que su gasto en intereses varían hacia arriba y hacia abajo a medida que los banqueros centrales actualizan las tasas.
Inicialmente, la estrategia de Trump fue inteligente, ya que comenzó con una tasa de interés de alrededor del 2 % mientras que Vornado pagaba el 2,26 %. Pero a principios de 2022, después de que la Fed supiera que la inflación no desaparecería por sí sola, hizo subir las tasas y disparó el interés de Trump. cargos. El magnate de bienes raíces más destacado de Estados Unidos ahora sufre con una tasa estimada de 5. 93% en la propiedad, lo que lo coloca en camino de entregar $ 21 millones en cargos de interés anuales, $ 13 millones más que si hubiera seguido el ejemplo de Roth y fijado en una tasa constante inicialmente.
Más de una década de bajas tasas de interés han engañado a muchos propietarios haciéndoles creer que se mantendrían bajas para siempre. que ha viajado por el país aconsejando a los clientes que se protejan frente a los aumentos imaginables de las tasas de interés». Se sorprendería de cuántos inversores muy astutos no han asegurado, ya sabe, tasas de interés del 3,5%. Es increíble. Y quiero decir, seguí saltando y hacia abajo y diciendo: ‘¿Cuántas disminuciones crees que estás pasando para pasar hacia abajo?'»
Aquellos que primero ignoraron los síntomas de precaución eventualmente recibieron el mensaje. Más tarde, Trump parece haber cubierto la tasa variable en su porcentaje del préstamo 555 de California, evitando que los precios de sus intereses se disparen aún más. Los dos socios también parecen haber cubierto un refinanciamiento de seguimiento en 1290 Avenue of the Americas en la ciudad de Nueva York, un momento en que los activos se porcentualaron juntos. Trump renunció a dos préstamos de tasa variable que se había opuesto a su hotel de D. C. préstamo de tasa variable atado a su torre en Chicago.
Sin embargo, el error de cálculo inicial en San Francisco continúa afectando el negocio del expresidente. El porcentaje de la deuda 555 de Trump de California es mayor que cualquier otro préstamo en su cartera. La organización Trump ahora está en camino de pagar alrededor de $51 millones en intereses sobre todas sus casas este año, alrededor de un 30 por ciento más de lo que pagó el año en que Trump dejó la Casa Blanca. ¿El componente más devastador de todo esto? Es posible que Trump simplemente se haya alejado de los problemas, si hubiera evaluado bien la amenaza de la inflación.
La cobertura de la tasa de interés de Steven Roth es solo el ejemplo más reciente de la presencia de su socio. Roth y Trump comenzaron a trabajar juntos por accidente. A principios de la década de 1990, Trump enfrentó problemas de deuda en un terreno que poseía en Manhattan. para salvarlo, tomando el 70% de la cesión y completando el proceso. En 2005, los inversionistas llegaron a un acuerdo para vender la propiedad, haciendo planes para reinvertir las ganancias en dos torres de trabajo, 555 Calle California y 1290 Avenida de las Américas. Trump se quejó amargamente e incluso fue a la corte a verificar para evitar el trato. Perdió, dejándolo con el 30% de las acciones en dos edificios que no quería.
Mientras Trump lamentaba las propiedades, Roth se interesó en ellas. En 2007, su empresa Vornado compró inversores de Hong Kong por $ 1. 8 mil millones. La Gran Recesión fue un revés temprano para Roth, pero con el tiempo convirtió activos en recursos de dinero. En 2012, Vornado reemplazó alrededor de $400 millones de deuda que vence en 1290 Avenue of the Americas con un préstamo de $950 millones. Trump finalmente ganó un cheque que dijo que era de $125 millones. Se devolvió más presupuesto a la propiedad, con Vornado haciendo una inversión de $31 millones para embellecer el vestíbulo, demostrar Instancias y ascensores. La contratación anual aumentó $ 32 millones en 2015.
El 1290 Avenue of the Americas de Nueva York, una de las pocas casas de Trump en Manhattan sin su nombre, ayudó a estabilizar su fortuna mientras era presidente.
Se destinó más efectivo a 555 California Street, donde Vornado transformó dos de los 3 edificios. La fuente operativa neta de ingresos aumentó un 25 % de 2017 a 2019 a $85 millones. Durante el mismo período, el precio de la participación del 30 % de Trump aumentó de aproximadamente $347 millones a $ 517 millones, neto de deuda, lo que la convierte en la participación más valiosa en toda la cartera del presidente. El valor máximo en el momento: 1290 Avenue des Amériques.
Durante la pandemia de Covid-19, cualquiera de las casas sirvieron como balsas salvavidas para Trump. Mientras que sus hoteles y clubes de golf despidieron o despidieron a miles de trabajadores, los inquilinos de primer orden continuaron pagando el alquiler de las torres como máximo. Para junio de 2020, el presidente tenía solo $ 64 millones en dinero disponible, con $ 28 millones adicionales bloqueados en la sociedad. Eso habría sido mucho margen de maniobra para la mayoría de las personas, pero no fue suficiente para Trump, quien tenía $ 900 millones en deuda por adelantado durante los próximos 4 años.
Roth acudió al rescate y pronunció un plan para extraer dinero de 555 California Street y 1290 Avenue of the Americas, ya sea a través de la venta o el refinanciamiento. Cuando no surgió ningún cliente válido, los socios reemplazaron su préstamo de $533 millones a 555 California con un préstamo de $1,200 millones. préstamo, lo que les permitió absorber sumas masivas. Vornado se fue con alrededor de $ 450 millones y Trump ganó alrededor de $ 150 millones.
Aún así, Roth hizo algunos movimientos cuestionables. En un mundo ideal, primero habría obtenido un préstamo de tasa fija o habría obtenido ese cambio de tasa de 2. 26% por más tiempo. En marzo, Vornado firmó un cambio de momento que comenzará en mayo de 2024, consolidando una tasa de interés de 5,92% durante otros dos años. Esto protegerá a la empresa de aumentos de tasas aún mayores, al tiempo que asegura $ 31 millones en tasas de interés anuales que no tiene que pagar hoy.
Es posible que Roth también haya hecho cosas en 1290 Avenue of the Americas. En noviembre de 2021, seis meses después de que se llegó al acuerdo de San Francisco, Vornado y Trump terminaron un refinanciamiento de $ 950 millones en Nueva York, ya sea tomando un préstamo de tasa variable. caso parecía caliente al principio. Los socios han comenzado a reducir sus facturas de deuda anuales en más del 50% a $ 15 millones. Luego, las tasas subieron.
A su favor, Roth ha vuelto a cubrir, esta vez con lo que se llama una tasa máxima, que funciona como una póliza de seguro, pagando cuando las tasas suben. Los documentos de Vornado parecen recomendar que el escudo también cubra el porcentaje de deuda de Trump. Esto merece restringirse. la tasa de interés de los socios al 5,51 % hasta noviembre, cuando vence el tope. A menos que los socios, que no respondieron a las solicitudes de comentarios, encuentren otra forma de cubrirse en ese momento, su tasa puede superar el 6,5 % en ese momento. Roth golpeó una nota sombría en una llamada de ganancias vencida el año pasado: «Nada puede realmente proteger a medida que los préstamos maduran en un entorno de tasas más altas».
Labios apretados: Steven Roth es respetado en la industria inmobiliaria, pero a diferencia de su socio comercial, tiende a ser el centro de atención.
Si el mercado laboral regresa y las tasas de interés continúan aumentando, las citas entre Trump y Roth pueden volverse feas. En el pasado, Trump se ha jactado de cómo, como patrocinador, puede causar trastornos a su cónyuge si las cosas salen mal». No pongo monedas en caso de un problema de monedas», dijo en una entrevista de 2015. «Para la gente estúpida, la palabra ‘patrocinador’ significa, oh, es limitado. No. ¿Sabes lo que significa limitado? Responsabilidad limitada, ¿bueno?»
Pero el Vornado de Roth, como socio general, tiene su propia ventaja: decidir cuándo distribuir el dinero de la sociedad. Dada la posibilidad de problemas a largo plazo, sería sensato comprar dinero adicional. No se sorprenda si Roth hace una decisión de proteger sus intereses y restringir las facturas a largo plazo a Trump.
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